【横浜市中区の不動産屋発信】借地権割合を決める基準について

地主から借りている土地の上に借主が自らの資産である建物を建設することができる権利、借地権。土地の評価額を考える場合、その中に借地権の価値が割合か含まれることになります。その借地権割合はどのようにして決められているのか、見ていきたいと思います。

借地契約

借地権は、土地を利用する借主と、土地の所有者である地主すなわち貸主が借地契約を結ぶことで、借主側が持つことになる権利です。これを得ることによって借主は、他者の所有する土地に自分の資産である建物を持つことが可能となります。その見返りとして、借主は貸主に対して月々の借地料を支払うことになるのが一般的です。

借地契約の締結期間中、借主は自分の財産である建物を持つことにより、実際に土地を利用
する立場となります。しかし土地の所有権を持っているわけではないので、貸主側に賃料を支払う義務を負い続けることになります。

一方の貸主側は借地契約によって、土地の所有者ではあるものの、それを自由に扱うことができない立場となります。貸主側の一方的理由によって借地契約を解約することもできません。

このような関係性から、借地契約とは1つの土地について、そこに係る権利を、借主側は利用メイン、貸主側は所有メインとしてそれぞれ分け合うものであると言えるでしょう。

借地権割合

借地契約が結ばれている土地の価値を考える場合、利用価値と所有価値の双方に分けて捉えられることになります。土地の利用価値は借主が有する借地権に、所有価値は貸主が有する所有権にそれぞれ付与されるわけです。

そういった観点に基づき、土地の価値全体に対して利用価値がどれほどの割合を占めているのかといった指標とされるのが、借地権割合です。具体的には、土地の評価額に対して借地権割合がどれほど含まれているのかという形で示されます。

これによって借地権も財産の1つと見なされ、金額として数値化されることになるわけです。

借地権割合が用いられる場面としては、財産受領による課税や、貸主に支払う借地代の算出が挙げられます。

相続や贈与などによって、譲り受ける財産が借地上の建物であった場合、そこに借地権も付随してくることになります。建物の評価額+借地権割合分の土地評価額が課税対象となるわけです。

借地代の算出に関しては、土地の固定資産税が大きく関わっていると言えるでしょう。借地についての固定資産税の支払い義務は、土地の所有者である貸主が担います。つまり貸主は、借主が享受している土地の利用価値に関する分についても納税することになるわけです。

貸主側としては、土地の利用価値分についての納税費用を確保しなければなりません。その分は、借主から受け取る地代によって賄うのが妥当と言えるでしょう。こういった背景から、借地代の設定に関して、借地権割合を考慮に入れた金額とされるのが一般的となります。

借地権割合の設定

では、借地権割合はどういった形で定められているのでしょうか。

該当する土地の借地権割合を知るには、国税庁が公表する路線価図や評価倍率表を閲覧することが一般的です。それらには、該当する土地の借地権割合が記載されているため、そこに表記されている数値を利用することになります。

借地権割合は90%～20%の範囲内で設定されており、概ね、地価が高いほど高く設定されている傾向にあります。

例外的に、地価の変動などによって路線価図および評価倍率表の借地権割合表記が実態と異なる場合がありますので注意が必要です。不動産会社や税理士など、借地権割合を用いる際に関係してくることになる専門家に確認してもらうのが適切と言えるでしょう。

まとめ

以上、借地契約について基礎的部分を踏まえつつ、借地権割合とは土地の価値に占める利用価値の割合を示すものであることを見てまいりました。相続や借地契約締結など、財産を金銭的に数値化する必要がある際に用いられる要素と言えるでしょ