「借地借家法」に基づく、底地に戻してからの返却について

底地の上に建てられている建造物は、借地権を使って建設されたものです。しかし、その土地もやがては返却するときが来るでしょう。今回は、借地権を持つ方が地主に底地を返すとき、どうすればよいのかをお話しします。

まずは・・・

借地借家法を理解してからでないと、話を進めることができません。

地上権→建物の所有権及び借地契約
賃借権→その建物を借りる、借家契約

①戦前→土地の価格が安いため、借りるのが一般的であるという認識でした。借地に家を建てたりすることもあったため、家主と地主が別の場所に住んでいるのも当たり前の時代でした。住む場所がないなどの理由がある限り、契約更新が認められる権利が制定されたのが1941年のことでした。

②戦後→高度経済成長期等により人口が増えていったため、もはや戦後ではないとまで呼ばれる時代でした。土地を持つだけで資産になるという神話も生まれました。それだけでなく、バブル景気により大都市圏を中心に地価が高騰するなどといった事態もありましたが、マイホームが欲しければ都心より郊外という現象も同時に発生したほどです。

③そして現在→バブルが崩壊して長い平成不況へと突入した1991年、借地借家法そのものが見直されました。定期借地権が新たに創設され、地主さんは第三者に土地を貸せる時代へとなったわけです。しかし、借地契約に関しては法律が改定される前の状態が残されているわけで、今の法律が適用したくてもそれがままならないのが現状です。

返却

借地人さんは底地の上に建物を建てて生活し続けてきましたが、子供も独立して夫婦水入らずの時間を過ごすことができるものの、家の状態からして建物が古くなってきたし、このまま住むとしても部屋の数との比率が悪くなると判断したため、マイホームを壊すことにしたのです。

底地を返却するという定義ですが、借地借家法に基づき契約は自動的に更新されますが借主さんが地主さんに「土地を返したいです」だけではだめで、正当な理由を後者に説明しておかなければ返却が難しいということです。

借りる前の状態に戻す

さて、土地を地主さんに返却することにしたのですから、借り始めた時の状態は建物が全く建てられていない状態です。借主さんの負担でマイホームを壊して更地にし、何もない状態へと復元することを原状回復といいます。

誰が払うのか？

建物を解体した後、更地にして返却するということで地主さんと合意したものの、ここで浮上したのが費用の問題です。解体費用については建物を建てたとき同様、借主側が負担することになるので、地主さんは負担しなくてもよいとされています。

しかし、建物の状態によってはまだまだ使えそうだと判断した時に関しては、買い取り費用と立退料が発生し、こちらは地主さんが負担する内容となっています。しかし、後者に関しては双方が更新をしない場合のみに適用されるので、借地契約更新をした場合は発生しません。

まとめ

今回は借地を底地に戻してから返却するという話をお送りしましたが、原状回復のほか建物の買い取りのいずれかを選択できるということです。