【横浜市中区の不動産屋発信】借地権と抵当権の違いとその扱い

2020/05/26

借地権と抵当権の違いとは何でしょうか？また、「誰が有する権利なのか」「何の権利を示しているのか」については、きちんと理解している方のほうが少ないのではないでしょうか。その違いと借地上に建てられた物件の抵当権の扱いについて、ご紹介していきたいと思います。

それぞれの権利

まず、借地権と抵当権のそれぞれが意味する権利について説明していきましょう。

〇｢借地権とは｣
簡単に言いますと、第三者の土地を借り受けて、その土地に自分の建物を建てられる権利のことをさします。この権利は、｢借地借家法に基づくもの｣と｢民法上のもの｣の二つに分けられます。

貸す側の人を｢地主｣、借りる側の人を｢借地権者｣といいます。貸す側は土地を貸す対価として地代を受け取ります。｢借地借家法に基づくもの｣には種類があり、｢土地の賃借権｣と｢地上権｣が通常の借地権と呼ばれるものになります。

さらに、｢民法上のもの｣は建物所有を目的としていない場合の賃貸借になります。例えば、月極駐車場や資材置き場などに使用されている土地がこれに当てはまります。

〇｢抵当権とは｣
例えば、住宅ローンを利用する際に購入予定の土地や建物に対して、金融機関などが返済が滞った場合の担保として設定する権利の事をさします。また、この権利は登記をする必要があり、通常は金融機関などが指定する司法書士や不動産会社に紹介してもらうなど、専門の業者を通して登記を行います。

住宅ローンが完済した場合には、登記の抹消などをすることになります。登記も抹消の際の手続きには、登録免許税や司法書士の報酬なども費用がかかります。

借地に建てられた物件の抵当権が施行された場合の扱いについては、どうなってくるのでしょうか。例えば、貸す側(地主)をＡさん、借りる側(借地権者)Ｂさん、とします。Ｂさんは借りた土地に建物を建て際に抵当権を付けていたとします。

Ｂさんの建物に設定していた抵当権が施行されることになり、競売で落札され買受人となったＣさん。このケースではＣさんは借地権を取得できるのでしょうか。

結論から言いますと、Ｃさんは借地権を取得することができます。このケースの場合は、建物に対して抵当権が設定されており、さらに施行されているため、効力が及ぶ範囲が建物を除く目的としている不動産に付加しているとみなされるからです。このような権利は効力が及ぶ、敷地利用権は従たる権利として認められています。

ただし、ＣさんはＡさんの許可、もしくは裁判所の許可が必要となり、どちらかの許可があれば取得することができます。もし、どちらも許可を得る事ができない場合は、建物を時価で買取ることを請求できます。

この権利は、借地契約期間が満了となり土地を明け渡す際に、借りた側が貸した側に対して建物を買取るように請求できる権利となります。この権利が実行されるケースとしては、借りた側が契約の延長を求めたが、貸した側が正当な事由を主張して更新を断った場合になります。

この権利を請求された場合に、建物の売買は成立してしまうため貸した側の意思は関係なくなってしまいます。

それぞれの権利と扱いについて、ご紹介してきました。複雑な内容となっておりますが、その立場とケースによって異なる場合が多々ございます。自分のケースがどれに当てはまるか迷ってしまう場合は、専門の業者などにご相談されることをお勧め致します。