「借地・底地」マンションにおける借地権 売却の注意点

カテゴリ:不動産基礎知識

マンションを安く購入できる事は、家が欲しい人にとってはありがたいものです。ところが、なかには借地権付きマンションも売りに出されるのです。安く手に入れる事などメリットが目に付いてしまいますが、注意すべき点もあるので、マンションの借地権の売却について紹介しましょう。

普通のマンションとの比較/検討

あたりまえのように取引されているマンションと同じ感覚で取引を考えている場合には、前もって注意すべき事柄あるので、把握しておく必要があります。

つまり、借地権とは自分の土地ではない場所に住居が存在しているという事です。自分の土地ではないので、いずれは返却しなければならないというデメリットを把握する事が必要です。

メリットを強調する事が、売却する為のポイントとなるからです。建物の所有する事を目的としている借地権は、土地の借主である建物の所有者は、土地の賃借料として地主(このような土地を底地という)に対して毎月の支払いを行います。

〇借地権の種類
古い法律による旧借地権と新たな法律による普通借地権や定期借地権があります。

〇定期借地権の種類
期間を定めた借地権は、「一般定期借地権」や「事業用定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」があります。それぞれに契約期間が定まっていて、50年以上の契約の「一般定期借地権」や、10年以上50年未満で2種類の期間の設定がある「事業用定期借地権」と、30年以上の契約で建物の譲渡が条件になっている「建物譲渡特約付借地権」があるのです。

借地権付きマンションを売る場合にはどうすべき?

マンションを買う人にとっては、安いからお得だと考えるのが普通ですが、借地権が付いている場合には、デメリットに対して十分に理解しないと後悔する事になりかねないのです。

【1.売却価格は通常の相場よりも安くなる】
通常のマンションの売却に比べると、価格は8割程度で取引されます。これは、マイナス点でもありますが、安く購入できるセールスポイントにもなってきます。マイナスな面を購買意欲につなげる事が大事です。

【2.担保価値が期待しにくい事】
通常と比べて安い買い物になるとはいえ、マンションを一括で購入するのは難しいでしょう。なぜならローンを組む場合にも、借地の残りの年数を10年以上とした条件を定めている金融機関があるからです。ローンの控除にしても土地は借り物ですので、控除の対象外になる事があります。

【3.借地の残りの年数に左右される】
50年以上の期間があっても残りの年数が少ない10年位ですと、建物が古くなっている事や借地契約が終了した際に、建物を解体する必要があるので利点が少なく、残りの年数によって価値が下がる事で売れ行きに大きく影響してしまうのです。

地主の許可の有無は?

数十年にわたって土地を貸すのですから、新たな借主が地代を支払う為の財力は重要なポイントになるので、承諾を得ずに借地権付きマンションを売却した場合には、借地契約を解除の理由に該当するので注意しなければならないのです。

権利には通常の貸借権では地主の許可を必要としますが、地上権の場合は借主に優先権があるので、許可はいらない事になっていますが、トラブルを無駄になくす為にも許可を取った方が良いでしょう。

まとめ

借地権付きマンションを売却するには、様々なマイナス点があるので十分に把握した上で、問題点を理解し売却を考える必要があるのです。マンションの借地権をどう売るべきかを考えた方が良いのです。