借地・底地による中途解約の可能性について

2019/12/02

借地契約は、契約年数が長くなるのが一般的です。これは地主から考えたときに、土地の再利用や有効利用を考えた場合に心配となる部分です。借地契約における長さと中途解約の可能性について紹介しましょう。

借地契約についてのおさらい

借地権の種類には、新法と旧法によって契約の対応が異なってきます。普通、借地権は新法と旧法で期間満了に伴う更新が異なっています。構造物の違いによって年数が30年から最大60年となる場合もあり、地主にとっては長い期間に対して契約について考える事になります。

借地契約は法律で定まった年数となっているので、契約の解除については、原則として出来ない事になっています。地主も借主（借地権者）も解約は出来ないのです。

借地権の特徴として、上記で示したように長い年数の契約が保証されているのです。これは、地主が途中で気が変わって借主の建物がある限り住み続ける権利を守った法律なのです。逆の場合でも、借主が途中で解約する事は認められていません。

借地借家法では、地主が一方的に借主の権利について、不利になるような行為を禁じているのですが、双方が合意する事を前提として契約内容を変更できる為に、解約が出来るようになっています。

借地契約を初めて結んでから更新までの間は、建物の滅失（事故や災害）があっても借地権は有効となっていますが、新法においてのみ更新時の場合の建物の滅失は、解約を申し入れる事が出来るのです。

借主（借地権者）は、更新後において火災や老朽化などが原因で建物を取り壊した場合には、3カ月以内に地主に対して解約を告げる事が出来るのです。

借主が更新後に無断で建物を建てた場合には、契約の残存期間を超えて存続するようになる為、地主の了解を得ていない場合の対抗処置として「借地権の消滅」の理由で、借主に対して解約が出来るのです。申し入れから3カ月経立つと解約が成立します。

解約の例外を説明しましたが、逆にお互いが解約しない為の特約を契約にする場合もあります。つまり、お互いが了承した契約においては、解約しない事もできるのです。

契約の解除は、厳しい条件が伴います。このような長い期間の契約では世代をまたがる事もあるので、定期借地権という方法を選ぶ事で世代交代に対して土地の返還を考える契約も出来ます。この選択も、解約を前提にした契約の在り方なのです。