【横浜市中区の不動産屋発信】共有不動産の明け渡し

2021/02/25

横浜市中区で共有不動産をお持ちの方で、”共有”であるにもかかわらず、だれか1人がその不動産を占有して困っている方もいるかと思います。そのような状況からの明け渡しの方法を紹介します。

共有不動産とは?

共有不動産とは、文字通り複数人の人が共有している不動産の事を指します。多くの場合は、遺産相続などで、もともと1人の所有者の物であった不動産を複数人の遺族が相続して持分登記した場合にそうなります。共有と言うのは、持分割合に応じて権利を所有するという意味で、建物のどこか一部分を所有するという意味ではありません。

明け渡しが困難な理由

本来は共有不動産とは、使い道については共有している者達で話し合いによって決定するのが筋です。意見が分かれた場合は過半数の賛同を得て使い道を決めます。

しかし、共有しているはずの不動産が1人の人によって独占的に使用されていたとしても、これが「管理行為」に相当する場合、明け渡しは、原則として認められていません。裁判での判例によると「明け渡しを求める理由を立証する事」が出来なければ認められないとなっています。

明け渡しが可能なケース

明け渡し請求が認められなかった場合でも、共有不動産の使用方法について所有者同士が協議を行い、過半数の賛同を得る事で決定する事が出来ます。明け渡し請求よりも、使用方法が優先される為、協議で使用方法を決定すれば、裁判で認められる正当な理由として成立するので、独占的に使用している人から明け渡しが可能になる場合があります。

他にも特殊なケースに該当すれば明け渡しが認められます。

・所有者同士の協議の決定内容に従わずに単独で占拠したケース
・実力行使で占有したケース

※実力行使とは下記の様な場合を指します。
1.実力行使に該当するのは、1人が反対しているのに強引に不動産を占有した場合。
2.反対している人の所有物を勝手に持ち出した場合。
3.家の鍵を、反対している人に無断で交換してその人を入れないようにした場合などです。

使用方法の協議を拒否して占有する場合
使用方法について過半数で決めれば、1人の人による占有は認められません。

占有者に対する対処法

占有行為に対処するには、裁判をするよりも、次に上げる具体的な方法で対応した方が時間と費用を使わずに済みます。

1.占有者に共有不動産全体を買い取ってもらいます。
2.持分割合に応じて使用料の請求をします。賃貸物件の家賃と同じように、勝手に他の所有者の分も使用しているというのがその理由です。
3.占有者以外の持分を第3者に売却する。不動産会社などに売却すると部分的に自由に扱う事が出来ないので、残る所有者である占有する者に不利になります。
4.共有物の分割請求で実質的に不動産名義を分ける＝分筆する
1つの土地を小さく分けると売却しにくくなるという短所があります。

まとめ

横浜市中区での共有不動産に対する明け渡しの方法を紹介しましたが、肉親であってもトラブルが避けられない場合は、裁判によって明け渡しを認めるケースもあります。占有者に対して、裁判になった場合の不利益を説明してわかってもらう事でも解決につながる場合もあります。話し合いによる解決が望ましい事は言うまでもありません。