【横浜市中区の不動産屋発信】横浜市中区での不動産の債務超過の対策が節税になるには

2020/05/03

横浜市中区を中心にお話しさせていただきます。現在所有している不動産が債務超過で困っている場合に新たな投資となる融資を受ける可能性は低いです。ただし、売却しても資産が残る場合には、節税も含めた金融機関の融資の可能性があります。不動産の債務超過における対策が節税になる事を紹介しましょう。

所有している不動産が債務超過

不動産の価値は年数と共に下がるのは仕方のない事です。しかし、ローンの支払いは続いていく事になります。賃貸経営が順調であっても、実際の価値を判断する材料として、不動産の担保価値が判断材料になる為に、この場合の債務超過は2種類に分かれる事になります。

借金や病気や事故などで、実際にローンが支払えない場合の債務超過の場合は、不動産を売却しても借金などの支払いに追われる事になるマイナスの債務超過であり、この場合の対策は困難であり債務を返済した後に、ゼロから出発する事しかないようです。

しかし、賃貸経営はある程度の収入があり、売却しても資産がそのまま残る場合もあります。最初にお話ししたように、債務超過は、経済状況に関係なく単純に不動産の担保価値によって残りのローンの支払いなどと計算してマイナスになる状態で判断しています。

ただし、売却後も生活にも困らなく新たに投資不動産を買換えできる場合は、同じ資産価値による債務超過でも、金融機関の審査で融資の可能性が高い為に、マイナスではなく「仮の債務超過」と言えるのです。

何故、節税になるのか

所有する不動産を売却した場合は、ほとんどが譲渡損になる可能性があります。特に債務超過と判断された物件は譲渡損になるでしょう。納税の仕組みでは、不動産売却の譲渡所得税は売却した課税所得に対して税金の支払いを行いますが、利益が出なかった場合には、申告も必要なく、課税もされないで済みます。

このように不良債権であった不動産を処分する事で、新たな融資を受ける可能性が出てきました。また、買換えにおける特例を利用すれば大きな節税効果が期待できます。

買換えにおける節税効果

不動産投資でなくても個人の住居を買換えた場合には、「マイホームの買換えの特例」によって、買換えたマイホームの取得にかかった費用の方が大きい場合に対して課税の繰り延べが出来ます。今回の場合は、もともと売却損があるので課税が発生しない事になります。

アパートなどの不動産を売却して事業用資産を新たに買換える場合の特例があります。以下の条件を満たす「7号特例」によるものです(＝以前の9号特例)。令和2年現在3年間の延長が決定しています。
1.売却する物件の所有期間が10年を超えるものである事。
2.国内にある土地や建物を買換える際に、敷地が300㎡以上である事。
3.原則として80％の繰り延べを認める。
4.買換える土地が、売る資産の5倍以内である事。5倍を超えた分を除外します。
5.買換え資産を翌年までに買換えます。

売った金額×20％＝　収入金額・（売った資産の取得費＋譲渡費用）×20％　＝　必要経費
この特例により本来の課税額よりも80％が繰り延べされます。
※繰り延べとは、将来売却した時に課税されるので控除とは異なります。
※地方から都心の買換えは75％になります。
具体的には駐車場を売却して賃貸アパートを購入するなど上記の条件に該当する事です。

まとめ

横浜市中区での不動産の債務超過における対策が節税になるには、不動産を売却した事によって債務超過が防げる事と、新たな投資や買換えによる節税効果が期待できる点です。実際に生活に困る場合の債務超過は、節税の対象にはなりませんのでご了承下さい。