借地・底地の更新料は、払うべきか?

借地・底地の更新料は、払う義務があるのか?契約を交わしてから、長い期間を経ての更新となると現在と当時の地代なども違ってくるので、高い更新料を請求される可能性もあります。では、更新料の義務や相場などを見ていきたいと思います。

更新料の義務

更新料は支払う義務があるのでしょうか?結論から申し上げますと、法律上は支払う義務はありません。しかし、契約時に契約書に記載されていて合意している場合などは、支払義務があるとみなされるのが一般的です。さらに、その地方の慣習で更新料支払の義務があるとされるのがほとんどです。

更新料の相場

更新料の算出方法は、これといって正しい方法はありません(法で決められていない)。また、地域によっても大きく異なります。算出方法としては、一般的によく使用されているのは、借地権割合を「相続税路線価図」に記載されているものを使い算出する方法です。

①「更新料」=更新価格 × 借地権割合 × 5~10%

また、更地価格の3~6%程度という場合もありますが、借地権割合を60%として考えているのと同様で、基本的に考え方は同じとなります。

②「更新料」=更新価格 × 3~6%

どの算出方法を使用するかは、ケースバイケースといえます。

「新法」と「旧法」について

この2つの法律は、そもそも旧法では、賃貸借契約を結んだ「貸した側」と「借りる側」のトラブルが多く発生したため、特に弱い立場にあった「借りる側」が不利にならないように改正が行われました。

そこで、法律では不動産賃貸に一定のルールを定めました。その中には借地権の更新について定めた法律も含まれます。これが、「借地法」(旧法)と「借地借家法」(新法)です。どちらが対象となる法律かは、賃貸契約を交わした時期によって異なります。

①「借地法」(旧法)=平成4年7月31日以前の契約
②「借地借家法」(新法)=平成4年8月1日以降の契約

2つの法の違い

借家権の「存続期間」の違いとは・・・

①「新法」
建物の種類によって変わることはありません。一律で30年とされており、期間は決まっていますが借りる側と貸した側の当事者間において期間の設定は自由にできます。原則として期間満了時に借地権は消滅しますが、当事者間合意がある場合や建物が現存していて、借りる側が更新を請求した場合などは更新をすることができます。

例えば、更新料が高いといった理由で借りる側が更新料の支払を拒否した場合でも、正当な理由がない限り更新拒否はできません。更新時に建物があり、更新の合意がなされない場合は「法定更新」として借地契約は更新されます。

②「旧法」
「建物の頑丈さ」により期間が異なります。「堅固建物」と「非堅固建物」で分けられ、最低存続期間が「堅固建物」で30年、「非堅固建物」が20年となっています。なお、最低存続期間よりも短い場合は、「期間の定めがないもの」されますが、無期限ということではなく「堅固建物」が60年、「非堅固建物」が30年という法定期間が適用されます。

A「堅固建物」の種類
●鉄筋コンクリート造
●コンクリート造
●ブロック造
●石造
●レンガ造
●土造

B「非堅固建物」の種類
●木造などの建物

まとめ

借地・底地の更新料は、あいまいなケースが多いため交渉が必要になります。スムーズに交渉を進めるためには専門家に相談することをお勧め致します。