借地・底地のおける借地権の更新拒絶は可能なのか

借地権の法律は、かなり地主にとって不利になっているように感じます。土地を貸している間は、自分の土地であっても自由にできない事や、低地の売買においても制約があります。今回は、借地権の更新拒絶は可能かどうかについて紹介しましょう。

地主からの契約満了に対する更新拒絶

地主は状況によって、自分の土地を有効利用したいと考える事は当然だと思います。一般的な契約に関しては、契約の期限が終了する事で権利が消滅すると考えるはずです。しかし、この借地権に関しては、契約期間が満了したからと言って契約が終了する事にはならないのです。

地主が借地契約の更新を拒絶する場合の手順

【1.双方の合意があれば契約が終了できる】
旧借地法においても新借地借家法においても、借地人の権利が守られているので、一番の解決方法は双方が合意する事で契約の終了を取り決める事です。具体的な例としては、借地人が賃料の不払いや滞納を行っている場合ですが、それだけでは終了を迫るのは困難となっております。地主側にも正当な理由がなければ、契約終了には至りません。

【2.契約期間の途中では】
お互いの合意によって終了する場合でも、契約期間中においては問題があります。地主は、借地権の買い取りを行うか、立ち退き料を提示して終了に合意してもらう事になります。契約の満了時の拒絶と契約期間中の拒絶では、地主の対応も異なってきますので注意しましょう。

【3.借地人の更新請求に対する処置】
地主は地代に対する遅延や滞納に対して、契約終了を盛り込んだ「特約」(契約において特別な取り決め)を交わす事で更新を認める事になりますが、相手側の契約不履行による契約の打ち切りを提示する事で、次回の契約更新の拒絶の理由になる事です。

「遅滞」に対して裁判になった場合に、期間満了後3ケ月経過してから「明け渡し訴訟」を地主が行った際には、判例として遅滞による判決が下されました。このような対応処置を取る事で、地主にも更新に対する拒絶が可能になる場合もあるのです。

【4.地主側の正当な事由について】
土地所有者が自ら土地を使用する事に対して、地主の主張だけでなく、借地人の事情も考慮しなければなりません。例えば、地主の居住のために必要とする場合には、借地に移らなければならない正当な理由が必要となるのです。この場合も、地主の状況と借地人の状況が比較されるので難しい判断となります。

【5.借地人の不信行為について】
契約では、建物が老朽化などで立て直すには許可が必要ですが、無断で建て増しや立て直しは禁止されています。

定期借地権には期限がある

新しい法律では、定期借地権の契約には期限が有効となっています。それぞれの特徴によって、地主に有利な場合も存在しています。

① 一般定期借地権とは
50年以上で更新なしとなります。契約の終了時には土地を更地に戻す事です。

② 事業用定期借地権とは
10年以上で30年以内と、30年以上で50年以内となっています。事業の為に供する目的に限定されています。

③ 建物譲渡特約付き定期借地権とは
30年以上更新なしとなります。土地の上に存在する建物を地主に買い取ってもらう事です。

まとめ

借地権については、旧法も新法も地主にとって不利な条件が多いですが、拒絶する権利がないわけではないので、できる対抗措置はしっかりと備えておくべきでしょう。借地契約関係でのご相談は、専門に扱っている不動産業者に相談する事をおすすめします。