空室で家賃を値下げする前に知っておきたいこと

【はじめに】
アパートやマンションを経営していると、常に空室について気になると思います。
特に長い期間借り手が付かない部屋を抱えていると悩ましいものです。そんなときに思い浮かぶのが「家賃の値下げ」でしょう。しかし、これは一番やりたくない手段なはずです。何せ収入が減ってしまうわけですからね。
そこで今回は、家賃の値下げをする前にできる事と、値下げをするとしたらどうしたらいいのかについてお伝えしたいと思います。

【家賃を下げる前にできること】

家賃の値下げをすれば空室は埋まると分かっていても、そうは簡単にはしたくはないですよね。ですから、値下げをする前に自身の行動をふり返り、まだできることはないか考え直してみましょう。
まず、すぐにできることは営業力の強化でしょう。物件の管理や仲介などを委託している不動産会社へ営業力強化を頼みます。具体的には募集広告の見直しがあります。物件の特徴やメリットをはっきりと伝え、分かりやすい広告にするといいでしょう。
また、募集に関して言えば、その条件を緩和するのも一つの方法です。
例えば「ペット可」にするといったようなものです。条件の緩和として、最近は高齢化社会になっているので、単身の高齢者の受け入れもいいでしょう。
あとは資金に余力があればできる空室対策があります。
それは、空室の古くなった設備やデザインを一新するリノベーションやリフォームです。これらを行えば家賃を維持して募集を続けることも可能です。しかし、資金に余裕がないと行うのは厳しいので無理して行うのは止めましょう。また、何も考えずにただ新しくするだけだとかえって統一感がなく、異質な部屋になりかねないので、そこはちゃんと入居者のニーズを考えて取り組みましょう。

【どうしても値下げするなら】

上記であげたような対策はやってみたけど空室が埋まらない、または周りの同等の物件が値下げをしたなどの状況になれば値下げをするしかないでしょう。
しかし、安易な値下げは禁物です。もしかしたら、値下げをしなくてもあと数週間待てば空室が埋まる可能性があったりするからです。
そんな家賃の値下げをする上で大切なのがシミュレーションです。
例えば、これから一つの部屋が空くとします。
その部屋が家賃をそのままにしておくと、どのくらい空室が続くのか?いつ頃入居者が決まり、その入居者は何年間住むのかを設定してシミュレーションします。
次に家賃を値下げすれば空室期間がなく、すぐに入居者が決まると仮定します。設定を決めたら、空室期間中に得られた家賃を入居者の居住期間で割ります。すると一か月の損失額が割り出せます。
つまり、この金額が値下げ額の目安となり、その分だけ値下げをすればすぐに入居者が決まることが一応成り立ちます。
ここで大事なのが、値下げの目安となる金額が自身にとって受け入れられるかです。決して感情的な問題ではなく、リスクとして背負えるかということです。
このように家賃値下げのシミュレーションでは自身にとってどのくらいまでの値下げが取れるリスクか検討することが重要です。
シミュレーションをすることで、妥当な値下げ額が判断でき、健全な賃貸経営を続けられるでしょう。