借地と居住権~借地権上の土地に家を建てている場合

土地を借り、家を建てて住む場合の居住権はどうなるのでしょうか。また、借地の上に家を建てた人から、家を借りている場合の居住権はどうでしょうか。借地と居住権についてお伝えします。

借地権設定上の土地に家を建てている場合

土地を借りることについて、2つのパターンがあります。1つめは賃貸借契約を結んでいることです。つまり、毎月固定資産税以上の地代を支払っている場合です。2つ目は使用貸借の場合です。使用貸借というのは、地代や権利金の支払が不要な契約のことです。

例えば、友達から本を借りる、使っていない自転車を借りるなどが使用貸借になります。使用貸借で土地を借りる場合と賃貸借契約で土地を借りる場合の違いは、借主の力が弱くなることです。例えば、明日貸していた本を返してねと言われると、借りた側はすぐに借りた本を持っていきますよね。それと同じ位の効力が貸主にはあります。

土地を返して欲しいと言われたら?

使用貸借で土地を借り、家を建てている場合は地主から土地を返してほしいといわれれば、対応しなければいけません。つまり、家を建てこわして土地を更地にして返還する必要があります。

しかし、賃貸借契約で借地権を設定し建物を建てた場合、契約途中で借地権の返還を求められた場合、建てた家に住み続けたければ借地権の変換を拒否できるようです。つまり借地において、賃貸借契約を結ぶことは、借地人の権利が強くなることが分かります。

また、借地権の返還拒否以外にも借地人の力が地主よりも強いとわかるのは、契約の終了時における地主からの借地権返還要求です。つまり、契約を解除したいという場合です。契約が終わっているので、当然返還だと思われるかも知れませんが、居住場所として利用している場合は、建物を取り壊して更地にして返還する事はできないでしょう。そのため、契約終了であっても、地主からの借地権返還の要求があれば、返還するにしても立ち退き料を請求できるようです。

賃貸している家の居住権

賃貸している家の名義人が内縁の夫だったとします。内縁の夫が死亡した場合、内縁の妻は婚姻届を市町村役場に提出していないので、正式な婚姻関係とはならないことになります。

一般的に内縁の妻には相続権がないので、賃貸で住んでいる家の名義も相続されないことになります。そうなると、内縁の妻は名義人のいない家で賃貸を続けることができなくなってしまいます。

しかし、賃貸した家に住み続けることができる場合があります。内縁関係にある賃貸契約の名義人である内縁の夫または妻が死亡した場合、死亡した人の相続人がゼロ、その建物の目的が住むためのもの(家)であれば、借主としての地位をそのまま引き継ぐことができるからです。

相続人がいた場合の居住権は?

相続人がいた場合、賃貸している家の名義は相続人のものになります。そうなると、相続人から退去を要求された場合、内縁の妻は応じるしかないのでしょうか。

例えば、内縁関係にある2人のうち夫が死んだとします。夫には相続人である両親がいました。名義は親名義になります。内縁の夫の親は、内縁の妻に退去を命じるでしょうか?もし命じたとすれば、かなり酷なことをしている事になるという訳です。裁判では、社会通念上妥当だとは言えない権利の濫用とみなされ、内縁の妻がそのまま住み続ける判例が多いようです。

対策としては、あらかじめ内縁の夫に遺言書を書いておいてもらう事でも住み続ける事ができそうです。