底地の固定資産税はだれの負担?~地主か?借地人か?~

カテゴリ:不動産基礎知識

はじめに

土地や建物には固定資産税がかかります。
地主さんが貸し出した土地(底地)に、借り主さん(借地人)が建物を建てているケースでは土地と建物の両方に対して固定資産税がかかってくることになります。
ところでこのようなケース、つまり底地に借地人が建物を建てている場合、それぞれ(底地と建物)の税金はだれが負担することになるのでしょうか?
以下で考えてみましょう。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地・家屋・償却資産(土地、家屋以外の事業用の資産)といった固定資産(1年以上の長期にわたって使用するために所有する資産)に対して課せられる税金のことです。
毎年1月1日を基準にして、その時点の所有者に納税義務が発生します。

税額は、総務大臣が告示した評価基準に基づいて各市町村長が定める「固定資産税評価額」に標準税率を乗じることで算出します。その税率は1.4%が基本ですが、市町村によって異なることもあります。
ちなみに、評価額は3年に1回見直しされることになっています。

また納税方法に関しては、毎年4月から6月頃に各市町村から送られてくる納税通知書に従い、年4回の分納もしくは一括払いで納めることとなっています。

なお固定資産税の対象となる土地や家屋が都市計画法で定める「市街化区域」にある場合には、同時に都市計画税も課税されることとなります。
その税額は固定資産税評価額に市町村が定める税率(上限は0.3%)を乗じたものとなっています。

底地の固定資産税はだれの負担?

それでは底地に借地人が建物を建てている場合、底地と建物の固定資産税(および都市計画税)はだれが負担することになるのでしょうか?

まず建物部分に関しては、その土地(底地)を借りて建物を建てている人、すなわち建物の所有者(借地人)が負担します。

そして底地部分に関してもその所有者、つまり(借地人ではなく)地主が負担することとなっています。

なお、底地に建てられている借地人所有の建物が住宅用(賃貸も含む)である場合には以下のような軽減措置があり、底地の税額が低減されます。
面積が200平米以下の部分は小規模住宅用地として固定資産税評価額に6分の1(都市計画税は3分の1)を乗じます。
さらに200平米を超えた分は一般住宅用地として固定資産税評価額に3分の1(都市計画税は3分の2)を乗じた額に、それぞれ課税対象額が減額されることとなっています。

最後に

一般的に底地の地代は、今回紹介した税金の額を基準に決められることが多く、首都圏やその近郊の場合、住宅用なら税額の300%~500%、商用なら税額の500%~800%が標準的な相場となっているようです。
なお固定資産税や都市計画税の増額により地代を値上げする必要が生じた場合には、借地人に対して率直に理由(税額の増額)について説明したほうが良いでしょう。