貸主からの返還にNOと言えない?借地の同意書は必要?ポイントご紹介

借地権を設定する場合、同意書が必要になります。同意書と契約書はどう違うのでしょうか。同意書がない場合のデメリットも紹介しながら借地の同意書についてお伝えします。

同意書と契約書の違いは?

同意書に契約内容を盛り込んでもいいものかと迷われる方もおられるかも知れません。基本的には、同意書に契約内容も盛り込んでも良いとされている様です。同意書が契約書代わりになるというわけです。

同意書を設定していない場合

基本的に、契約は口約束でも成立するものです。同意書を交わさずに、地主が借地人から地代を受け取っていたとします。ある時、借地人が地代を払わなくなってしまったらどうなるでしょうか。同意書という契約を交わしていないので、地主は請求できないことにもなりかねません。

ただし、以前に地代を支払っていた証明があるなどすれば、借地権が設定されていることになり、借地人の勝手な地代未払いになるので、地主は正当な契約解除理由があるということになり、借地権の解除ができます。その結果、借地人が借地の上に建物を建てていた場合であっても取り壊して更地にして返還してもらうことができるようです。

同意書には印紙は必要?

同意書は借主分と貸主分の2通を作成する必要があります。2通それぞれに印紙を貼ることはマストになります。もし、貼っていない場合、借主と貸主が連帯して印紙を支払う必要がでてくるようです。

同意書に契約内容を盛り込む場合

契約書であれば、甲(貸主)、乙(借主)の二者がでてきます。そして、契約内容を羅列していきます。例えば、借地権付建物売買契約書があります。これは、借地人が家を借地の上に建て、その家を第3者が借りる場合の契約書になります。

・売買契約の成立
・売買代金:支払期限も明記しておく。
・所有権移転登記:売買代金の受け取りと引き換えに、所有権移転登記用書類を交付するとする。所有権移転登記費用は貸主の負担とすることも書いておく。
・借家料の支払い:日割り計算が必要になる契約月のことも書いておく。
・完全なる所有権の移転:貸主は借主に必ず所有権を移転させることを記録しておく。
・危険負担:借主の費用支払前に、貸主、借主のどちらの責任でもない理由で、建物が壊れたりするなどした場合、その費用は貸主が負担することを明記しておく。
・公租公課の負担:契約前までは貸主、契約後は借主が負担することを明記しておく。
・借地権の設置:契約時に、甲(借地人が貸主)と乙(借主)の間に、借地権契約が設定されることを書いておく。
・契約の解除:甲または乙が契約に違反すれば、契約は解除される旨を記載しておく。

同意書または契約書は作っておくと便利

昔から土地を借り、その上に旧家を立てている場合、先祖代々その土地を使っていることがあります。その場合、同意書や契約書が作成されていない事もあります。もし、借地の同意書で分からないなどすれば、不動産会社にご相談されてみる事をおすすめします。