不動産投資~建物の耐用年数~融資を受ける場合は新築か中古か?

不動産投資をする場合、不動産を購入しなければいけません。銀行から融資を受ける場合、少しでも融資期間が長い方が1年あたりの返済額が少なくて済みます。融資を受ける場合の不動産物件は新築か中古どちらがお得かについてお伝えします。

 

融資を受ける場合~経済的耐用年数が評価される
銀行などから不動産投資物件の購入のために融資を受ける場合、不動産の経済的耐用年数がポイントとなってきます。なぜなら、経済的耐用年数分の融資期間を受けることが出来るからです。
・経済的耐用年数が長いほど融資期間も長く設定可能

 

融資期間が長いとは?メリットは?
融資期間が長いということは、同じ金額を借りた場合、融資期間が短い場合よりも1年当たりの返済額が少額で済むということに。その結果、不動産投資をされる方のキャッシュアウトが少額で済むというわけです。

 

経済的耐用年数とは?
資産の減価償却では、法定耐用年数が用いられます。法定耐用年数と銀行の融資時に重視される経済的耐用年数の違いはこうなります。
・経済的耐用年数<法定耐用年数
つまり、経済的耐用年数は不動産物件の法定耐用年数を少し短めに設定した耐用年数だと言えます。法定耐用年数が長い不動産物件ほど、経済的耐用年数も長くなると言えそうです。事業用不動産の場合の法定耐用年数はこちらになります。
・木造:24年
・鉄筋コンクリート:50年
・れんがや石造り:41年

 

中古物件~経過年数だけ差し引かれてしまう?
中古物件の法定耐用年数は、経過年数の2割を残存耐用年数にプラスすることが出来ます。例えば、築10年、法定耐用年数が50年の不動産物件があったとします。法定耐用年数はこうなります。
・10年×0.2+(50年-10年)=42年
しかし、銀行で融資を受ける場合の経済的耐用年数の計算場合、法定耐用年数である50年から経過年数10年100%を差し引いた額そのものが使われることになり、経過年数分の2割である2年は加算されないことになるようです。

 

同じ値段なら?狭い新築OR広い中古?
この様な投資物件があったとします。取得価格はこのようになっていたとします。
・狭い新築=広い中古
融資という点で考えた場合、同じ価格で広くても狭くてもどちらでもいいとすれば、新築の方がキャッシュアウトは減ることになりそうです。なぜなら、法定耐用年数をそのまま使う事が出来るため、結果、経済的耐用年数も長くなり、融資期間を長く設定出来るからです。

 

耐用年数が長い新築~融資には有利
狭くて駅から遠い新築と、広くて駅から遠い中古物件があったとします。融資だけを考えた場合、取得価格が同じなら新築の方が1年当たりのキャッシュアウトが少なくて済みそうです。