借地人から借地借家法32条で底地の地代減額を求められたら？

はじめに

底地（借地権のある土地）の地代に関しては、借地権そのものが最低30年（最初の契約時）と長期に渡るものであるため、途中の様々な事情により底地権者（地主）側から地代の値上げを求められることもあります。それとは逆に借地人側から値下げを要求されるケースも珍しくありません。
そのような地代の増額あるいは減額に関して、法律ではどのように定められているのでしょうか？
以下で見ていくことにしましょう。

地代の値下げを求められた場合

話を分かりやすくするために、まずは架空の相談事例を見てみることにしましょう。

相談事例

私はある駅前商店街の土地（底地）を所有しており、長年ある個人事業主（借地人）さんに貸し出しています。

先日、その借地人さんから
「最近、人口が減ってきていて客足が遠のいています。また、少し離れた所に大型店舗ができたことによって商店街自体も衰退してきている状況です。ついては経営状態が悪くなってきているので地代を値下げしてくれませんか？」
との申し出がありました。

借地人さんは
「借地借家法という法律の32条にも、このようなときは地代の値下げを請求できると書いてあります」
とも言ってきています。
法的に、値下げの要求を受け入れないといけないのでしょうか？

32条は適用されない

借地人が値下げ要求の法的根拠としている借地借家法32条1項をわかりやすく言うと
「土地や建物の税金の額などが変わったことで、その土地や建物の値段が変わり、その建物の賃料が近所の同じような建物の賃料と比べて不適当となった場合には、貸主もしくは借主は契約の内容に関わらず、その先の賃料の値上げもしくは値下げを要求できる。ただし特約で、定められた期間は賃料の値上げはしないことになっている場合は、その特約に従う」
ということです。

ところで、この32条は条文の冒頭に「建物の」という言葉があり、また、内容を見てもわかるように建物の賃料に関する条文であって、土地の賃料（地代）に関するものではありません。
したがって、事例のケースに32条は当てはまらないということになります。

11条が適用される

今回のような地代の変更に関しては、32条ではなく同じ法律の11条に定めがあります。
詳しくは割愛しますが、わかりやすく言えば、借地借家法11条1項は32条のそれとほぼ同じ内容で、対象が建物の賃料ではなく、地代になっているということです。

最後に

ここまで見てきたように、法律（借地借家法11条や32条）で定められているのは地代や建物の賃料の値上げもしくは値下げを「請求」できる権利であることです。
しかし、それを受け入れるかどうかは当事者の判断に委ねられることになります。
ですから、事例のケースでは値下げ要求を受け入れるかどうかは地主（底地権者）が決めることであり、もし双方で合意に至らない場合には裁判で決着をつけるということになるでしょう。