借地の増改築について

【はじめに】
「家を貸している人が勝手に増築している」「勝手に改築を始めてしまった」
こういった問題が借地には付きものです。こういった問題が起こったからと言って、すぐに追い出せばいいかというとそうもいきません。
借りた人には、貸した人が簡単には追い出せないよう借地借家法で保護がされているからです。下手に強硬手段にでれば、立ち退き料を払わなくてはならず、もしかしたら裁判沙汰にまで発展しかねません。
今回は借地・借家で増改築する場合の契約内容などを見ていきましょう。

【そもそも増築・改築とは?】

・増築
現在の建物を崩さずに今の敷地に改築で新たな部屋作りや、建物を建てた場合に床面積を増やすことが増築になります。増築にすると建物の建築をしないといけないですが、改築にすると建築よりも経費も掛からずスムーズにことが進む場合も有りますが、しかし、この時も注意する点が建物全ての状態を良く見て検討しないと補強費用の負担が掛かりすぎの時もあるので注意が必要になります。

・改築
改築とは床の面積を変えないで部屋の模様替えや間取りを変える工事を改築と呼ばれています。改装と言葉の二ワンスが似ているので混同しがちですが、改築とは家の一部の構造部分を崩して新しく修理することが改築になっています。

【増改築禁止特約】

借地の目的は建物を作る目的で土地を借りると土地の借りうけ人は借地上に建物や増改築するのは自由なはずです。しかし、土地賃貸借契約書には建物に増改築をほどこすには地主の認可が必要だと定めている場合があります。たとえば地主が契約期限後の利用で建物を使いたい時には増改築を禁止す可能性もあり、増改築においても同様で賃貸人の承諾が必要とする場合があります。借地の建物に大きな変更はしない条件などの規定もあるようです。
そのような課題は現在では有効になっています。よってこのような特約が設定されている場合には、無断で建物の増改築をすると契約違反になり土地賃貸借契約が解除される場合があるので注意が必要です。

【裁判所の許可があれば増改築は可能】

借地で増改築禁止特約があっても、建物の老朽化で建て替えをしたい時は増改築禁止特約が有るとできないのか。実際に増改築禁止特約があると借地権設定者が認めないことが普通です。その時に借地権設定者の承諾がもらえない時には裁判所を申告し許可を得る必要があります。裁判所の認可がえられれば借地権設定者の許可がえられなくても建物を作る事はできます。  

【まとめ】

借地で増改築をしたくても増改築禁止特約があると増改築は出来ないです。そこで、借地権設定者の許可がもらえると良いのですが、どうしても増改築許可がもらえないと裁判の申請を込しみ増改築の許可を得ることが必要になります。許可を得られると増改築禁止特約があっても増改築が可能になります。最後までお付き合いありがとうございました。