借地権の更新・契約変更などにかかるお金について

【はじめに】
借地人(土地を借りている人)が借地上の建物を増改築(建替)、第三者に売却(譲渡)する場合や、借地権の更新・条件変更を行う場合は、手続きをして一時金を支払う必要があります。
今回は、借地権の変更時などにかかるお金についてまとめます。

【借地権の変更などにかかるお金】

1.更新料
人から借りた土地に建物を建築したり、工作物や木などを所有する権利を借地権と言います。
更新料は、借地権の期間満了後も契約を続行したい場合に更新時に地主に支払うお金です。
地主は予定より土地の貸出期間が長くなると負担も大きくなるため、更新期間が長ければ長いほど更新料も上がっていきます。
更新料は、土地の賃借契約書に記載されていなければ支払い義務は発生しませんが、地主との今後の関係を保つ意味でも支払うのが一般的です。

2.増改築・建て替えの承諾料
借地契約書に「増改築禁止特約」がある場合で、借地に建てた建物を増改築する時や建て替える時に、地主に支払うお金です。
契約書に「増改築禁止特約」が明記されていても、火災・地震・風水害などのやむを得ない理由で建物の建て替えが必要になった場合は例外で、地主の承諾を得なくても建物の増改築・建て替えが行えます。

3.借地条件変更の承諾料
借地権の条件を変更する時に地主に支払います。
例えば建物の構造を木造から鉄筋コンクリートに変更する場合、建物の使用用途を住居から事務所にする場合、借地権の契約期間を延長する場合などは、承諾料を支払って借地権の条件変更をすることとなります。

4.名義書換料
民法第612条では、第三者に借地権を売却する際には地主の承諾を得る必要があると定められています。
したがって、借地権を第三者に売却・譲渡する際には、地主に名義書換料を支払います。
地主が名義変更の申し出を承諾してくれない場合には、借地非訟で裁判所が「許可」を与えます。その場合も、借地人は名義書換料を支払う必要があります。
しかし、相続に伴う名義変更の場合は地主の承諾を得なくても良いし、名義書換料も不要です。

【最後に】

今回は、借地の契約更新、建物の増改築、借地権の変更時などに地主に支払う必要があるお金についてまとめました。
法律上は、契約書に明記されていない場合払わなくてもいいお金もありますが、今後も長く土地を借りることを想定するなら払っておくのが賢明です。
また、最終的には地主と賃借人の合意のうえで決まりを守って土地を使う必要があるので、地主と良好な関係を築くことも大切です。