借地の更新期間について、新しい法律と今までの法律はどう違う?

誰かから土地を借りて住むなどすると、借地の更新が発生します。
1992年(平成4年)に新しい借地借家法が制定されましたが、それによって更新に影響が出てくるのは2022年以降になります。この記事では具体的にどう変わったのかを見ていきたと思います。

【契約したのはいつ?】

確かに新借地法ができましたが、1992年8月1日より前に契約した土地については旧借地法が適用されます。

【新法と旧法でどう変わった?】
ある土地を貸そうとするとき、その地主が持っている土地を「底地」と呼び借地人(借りる人)は借地権を契約します。これを「借地権設定契約」といいます。
多くの場合、地主から借地人が土地を借り、そこに建物を建てて活用(住居・職場)します。

その借地権の存続期間が旧借地法では
・堅固建物→30年
・非堅固建物→20年
が原則になります。堅固建物とは石造・土造・レンガ造、コンクリート造のことを指し、非堅固建物とは木造建築です。ですのでマイホームなどの住宅だと非堅固建物になる場合が多いでしょう。
新借地法ではこれらの区別を無くし全て30年となりました。
地主と借地人でそれより長い期間を定めることもできます。

借地期間満了によって借地の契約は終わりますが、大抵の場合は契約を更新して借地権は続いていきます。
旧借地法では更新後の存続期間がやはり
・堅固建物→30年
・非堅固建物→20年
となっています。

新借地法ではどの建物でも
・1回目の更新→20年
・2回目以降の更新→10年
になりました。

【なぜ新法に変わったのか】

旧借地法では地主が借地の契約を解除したくても、「正当な理由」が無ければできませんでした。そこで地主と借り主が、その解釈を巡ってトラブルが多く発生していました。
そこで新借地法では、立ち退き料を支払うことでも更新を解除できるようになったのです。

【旧法で契約した内容を変えたいときは】

基本的に旧借地法で契約した場合、新借地法を適用することはできません。
しかし、更新料・土地代の金額などは借り主と相談し合意すれば変えることができます。

それでも地主側がどうしても新借地法を適用したい場合は「解約する」「更新を解除する」よりほかはありません。
しかし長くその土地に住み、これからも住む予定の借り主であれば話は難しくなってきます。借地や建物を買い取ってもらうなど借り主が納得するような対応策を考えた方がよいでしょう。

【まとめ】

地主と借り主とのトラブルを減らすために借地法は新しいものになりました。
ですが土地や家というものは長い時間を過ごすためにあるものなので、旧借地法と新借地法の違いを知っておかなくてはなりません。地主と言っても代々親から譲り受けているものの場合、さらに契約時のことは記憶が曖昧であることも考えられますので、そのような案件を不動産相談室かながわはサポートしております。ぜひご参照ください。