借地の期間満了時にはどのような手続きを踏むのか?

不動産の賃貸借契約の期間が満了となった場合の更新の際、自動更新、合意更新、法定更新の3種類の手続きを踏むことになります。

今回この3つの更新の手続きについて紹介していきたいと思います。

【自動更新】

契約書には「期間満了の3ヵ月前までに当事者が書面により相手方に更新しない旨の通知をしない限り、本契約は期間満了日の翌日より起算して同一条件にて更新されるものとし、以後同様とする。」というような条項が入っていることがあります。

この場合、賃貸人、賃借人のどちらかが契約更新しない旨の書面を相手方に通知しない限り契約が更新されることになります。

これがいわゆる自動更新と言われるものになります。

【合意更新】

当事者間の合意により賃貸借契約を更新するものになります。
この時お互いの合意によって更新後の契約内容を自由に定めることができます。
ただし、この時の契約期間について借家契約については1年以上、借地契約で借地借家法の適用があるものは、1回目の更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上などの制限があります。

【法定更新】

借地契約や借家契約の契約期間が満了となり、「自動更新」も「合意更新」も行われない場合に一定の条件のもとでお互いの合意がなくても法律に則った契約更新がなされる場合があります。これを法定更新と言います。

法定更新には大きく2種類ありますので以下①借家契約の場合、②借地契約の場合の2パターンについて紹介したいと思います。

1.借家契約の場合
借家契約の法定更新の要件としては、「当事者が、期間満了前の1年前から6ヵ月前までの間に相手方に対して更新拒絶の通知をしない場合」と「契約期間満了後、賃借人が建物の使用を継続している場合でこれに対して賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合」の2ケースあります。

2.借地契約の場合
借地契約の場合の法定更新の要件は以下の通りです。
「借地上に建物が存在し、賃借人が契約の更新を請求したにもかかわらず賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合」と「借地上に建物が存在し、期間満了後に賃借人が土地の使用を継続しているにもかかわらず賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合」の2ケースになります。

【まとめ】

「自動更新」と「法定更新」は当事者間で何らの合意なく契約が更新されるという意味では似たものです。しかし「自動更新」が事前に契約条項に基づいた更新であり、契約期間などは契約事項に記載された内容である場合がほとんどであるのに対し、法定更新は借地借家法や借地法に基づいてその後の契約期間なども決定してしまいます。借地の期間満了の際に必要な知識となりますので知っておきましょう。