借地権の譲渡に必要な承諾料とは？誰が地主に払う？

借地権は地主に無償で返還しなければならないものと考えられているようですが、実際には第三者に譲渡（売却）することも可能です。

ただし借地権を譲渡する場合、様々な制約があることで地主とのトラブルになることもありますので慎重に行う必要があります。

借地権の譲渡や転貸を行う場合

民法の規定により、借地人が地主に無断で借地権を第三者に譲渡や転貸した場合、地主は借地契約を解除することが可能になっています。

借地上の建物の譲渡をする際にも、建物と一緒に借地権も譲渡するとみなされるため、やはり地主から承諾を得ることが必要です。

まず借地権を譲渡や転賃の際には、土地の所有者である地主から承諾を得るための対価として譲渡承諾料が発生します。

地主から承諾を得るために必要な費用

一般的な借地権売買は、売主となる借地権者の責任と負担で地主に対して譲渡承諾料を支払い、承諾を得ることが必要です。承諾を得られれば買主となる新たな借地権者に借地権付建物を引き渡すことができます。

地主と借地権を売却する際の条件交渉を行う際、譲渡承諾料をいくら払う必要があるのか、そしてその後の契約内容についてなどを取り決めることが必要です。

この取り決めがスムーズに進まないと譲渡承諾を得ることも難しくなるため、借地権の売買は困難な状況になるでしょう。地主と何を取り決めるかについては、物件の個別的な要素などが関係します。

もし地主が承諾しなかった場合は？

借地権の譲渡を検討する場合には事前に地主から承諾を得ることが必要ですが、第三者が借地権を取得したとしても地主に不利になるおそれがないのに承諾を得られないという場合、裁判所に「承諾に代わる許可の裁判」を求めることができます。

例えば借地権を新たに譲り受ける人が地代を支払えない状況である場合や、反社会的勢力などの場合は借地権を譲渡することが地主にとって不利になる可能性があります。

しかしそのような事情がないのであれば、裁判所の借地非訟事件手続で承諾に代わる許可の裁判を得ることができます。

裁判所が審理を行い、許可を与えるかどうかを判断します。その際、譲渡する借地人に対して譲渡承諾料の支払いが命じられることもあります。

譲渡承諾料の目安

地主から譲渡承諾許可を得る時に発生する譲渡承諾料は、借地権価格の10％前後が目安となっています。

借地権価格は借地の所在地によって異なりますが、土地価格の7割前後が一般的な目安となります。路線価などを参考に算出しましょう。

地主から承諾を得るためには承諾料が必要新しく借地人となる人に特段の不信事由がない場合、借地非訟事件の手続を行えば借地権価格の10％の承諾料で許可の審判が出ることになります。

このことから借地権の譲渡においては、譲渡承諾料を支払い借地権の譲渡に対しての承諾を得ることが一般的になっています。