空室期間は極力生まないように!知っておこう賃貸契約更新

カテゴリ:不動産基礎知識

はじめに

賃貸物件では契約期間が2年に設定されているケースが多く、この期間を過ぎたら契約更新しなければいけません。
契約更新がうまくいけば空室対策を考える手間も省け、安定的な家賃収入を得ることができます。
大家さんは契約更新の流れをしっかり把握し、入居者にも教えられるように知っておかなければいけない内容もあります。
今回、賃貸借契約の更新についてまとめていきたいと思います。

更新の流れ

通常契約満了日の2~4ヵ月くらいの間に、貸主もしくは不動産管理会社は借主へ契約更新するかどうかの通知をしなければいけません。
このとき自主管理の場合は、仲介した不動産管理会社に更新の手続きを依頼します。
一方、管理を委託している場合は委託先の管理会社にそのまま手続きを進行してもらうのが一般的です。

また更新にかかる費用は、入居者負担が原則です。
この場合、入居者は更新料として家賃の1ヵ月分を支払い、これとは別で半月分の家賃額を更新事務手数料として支払います。
これらの費用にプラスして入居者は火災保険料も支払う必要があります。

必要書類についての注意点

契約更新時には契約書を再度作成するのが良いでしょう。
添付書類や保証人の実印等を省略した書類にすることも可能ですが、2年の間に入居者の状況が変わっていることもあります。印鑑や細かな資料等をもう一度確認しておきましょう。

また、そもそも更新料については慣習的なもので法的根拠はないとも言われています。
書類上では支払いの義務が明記されていても、ケースによっては入居者が法律で有利になることもあります。支払うのはあくまで借主ですが、100%必ず更新料をもらえるわけではないと知っておきましょう。

解約の流れも知っておこう!

まず、解約の通告は契約満了日の1ヵ月から2ヵ月前が一般的です。
借主が大家さんや管理会社に通達しておく必要があります。

解約を通知し、退去日が決まったら家賃の処理が行われます。
このとき、日割り家賃額を計算し入居者にいくらかかるか知らせましょう。

注意点としては、空室期間をできるだけ短くするために退去の意思を確認した時点で次の入居者募集へ動き出すことです。「退去予定」として次の募集をかけることができるので知っておきましょう。

そのあとには、退去後の立会い・清掃(必要であればリフォーム)・敷金精算をして一通りの流れは完了となります。

まとめ

大家さんにとって退去はリスクであり、機会の損失につながります。
退去後の空室期間が長くなればなるほど得することはないとも言えるでしょう。

一方、契約更新をスムーズに行えたら、これらのリスクを回避できます。
大切なのは大家さんが空室のリスクをしっかり理解し、その対策を先手先手で打っていくことです。
「自主管理でどうしてよいか分からない」という方は、お近くの不動産会社などに相談してみてはどうでしょうか?
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