賃貸の空室は税金対策効果を下げる？

【はじめに】
空き地を所有している場合、アパートやマンションを建てることで家賃収入が得られ、主に相続税の税金対策にもなるという話をよく効きます。
これは当たっている部分もありますが、運営の仕方によっては節税効果が下がってしまうことも。
例えば、空室が多い賃貸物件などは、節税効果は下がってしまいます。今回は、空室と税金についてまとめます。

【空室と税金対策】

1.空室率と税金対策
土地を保有している場合、更地のままにしておくよりも貸し駐車場、賃貸物件として活用した方が、相続税の節税につながります。
また、賃貸として貸し出せば賃料を受け取ることもできるので一石二鳥と言えますね。
しかし、アパートやマンションは、空室が多ければ多いほど節税効果は低くなってしまいます。なぜなら部屋の空室率により控除額が変わってくるからです。

空室率には、計算方法と数値がいくつか存在します。

・現時点での空室数
空室数／全室数

・年間の空室月数の割合
空室数×空室期間（月数）／全室数×12ヶ月×100＝空室率

・賃料空室率
空室分の一年間の賃貸料／（満室だった場合の一年の賃貸料）×100 ＝ 賃料空室率

相続税に関係するのは、年間を通しての空室率です。

2.評価額と借家権割合
相続税の計算では、「評価額」と「借家権割合」という数値が重要になります。

・評価額
評価額とは、その土地の価値を表す金額です。相続税や固定資産税の計算で用いられます。
評価額が高ければ高いほど、税金は高くなります。
また、同じ土地でも更地の状態よりも建物が建っている状態の方が評価額は安くなるため、更地にしておくよりはアパートやマンションを建てた方が税金対策になると言われています。

・借家権割合
借家権割合とは、借家人（家や部屋を借りている人）がその建物に継続的に居住するための権利で、借地借家法により保護されています。

借家権割合の大きな建物は評価額が下がり控除額も大きくなりますが、借家権はあくまでも家を借りる人の権利なので、借りる人がいない状態では適用されません。
また、空室率が高い場合は借家権が適用される範囲も小さくなり、使える控除額も減ります。

【最後に】

今回は、賃貸の空室と税金対策についてまとめました。
空室率が高くなればなるほど、税金の控除額は少なくなってしまいます。
また、空室があると家賃は入らないのに維持費だけがかかってしまうという事態も起こるため、できるだけ早い段階で空室リスクの回避策も調べておくようにしましょう。
空室対策など賃貸経営の相談は、不動産相談室かながわまでご相談ください。