空室対策にもなる!?賃貸物件の家賃値下げについて

カテゴリ:不動産有効活用

【はじめに】
空室期間が続いている物件を何とか埋めようと考えたとき空室対策の最終手段として行うのが家賃の値下げです。
本来、家賃収入が減ることは大家さんからすると致命的なことです。
本来なら家賃値下げすることなく空室対策できればよいのですが、うまくいかないことも多々あり、よく考えなくてはなりません。
今回、入居者から家賃の値下げ交渉を持ち掛けられたときの対処法についてお伝えしたいと思います。

【家賃を下げる前に考えること】

大家さんからすれば賃料値下げはできるだけ避けたいものです。
ここでは賃料値下げをする前に考えておきたい対策についてお伝えします。

・敷金と礼金を下げる
家賃値下げ交渉に応じる前にやっておきたい対策としては敷金・礼金を下げる方法があります。
この方法は入居の際にかかる「初期費用」を抑えたい方にとっても、空室で悩んでいる大家さんにとってもメリットがあるといえます。
また家賃を下げるわけではないので既存の入居者からのクレームも起きにくいといえます。

ただ注意点としては、もともと敷金礼金の相場の低いエリアなどでは空室対策としての効果が薄いと言える点です。

・フリーレントの活用
フリーレントを利用してある決まった期間の家賃を無料にすれば入居希望者にとってはかなりのインパクトがあります。

長期的に収入が減ってしまう家賃値下げとは異なり、期間限定ですので大家さんにとってもそれほど痛手にはなりません。
むしろ入居者の反応も伺い知ることができ、双方にとってメリットがあるといえます。

【家賃値下げ交渉に対する対処法】

やみくもに家賃値下げ交渉に応じるのは危険です。

家賃を下げる前にあらかじめ「家賃交渉プラン」を作成しておき、入居者に選択してもらう方法が良いでしょう。

例えば、以下のような3つのプランを用意しておきます。

プラン1
礼金ゼロ円、家賃値下げゼロ

プラン2
礼金1ヵ月分、家賃値下げ3000円

プラン3
礼金2ヵ月分、家賃値下げ5000円

「家賃5万円、礼金を4万円」のケースで、これらのプランを2年単位(契約更新期間として多いため)で見ると、

プラン1の場合、
5万円×24ヵ月+礼金ゼロ=120万円
となります。
また、プラン2の場合、
4.7万円×24ヵ月+礼金4万円=116.8万円
となります。
さらにプラン3では、
4.5万円×24ヵ月+礼金8万円=116万円
となります。

このようなプランを作成しておいて入居者に選択させることで大家さんも納得のいく契約・交渉ができます。

【まとめ】

いかがでしたか?先述したように家賃値下げ交渉の前に考えるべきこと、また、家賃値下げ交渉を受けるならあらかじめ収入調整ができるプランを用意しておくことです。
ぜひ参考にしてください。