借地権の返還~建物を取り壊し更地にする必要あり?ポイントご紹介

借地権は期間が長いので返還時に向けての準備を怠りがちです。
借地権を変換する場合、借りていた土地の上の建物を取り壊して更地にする必要があるのでしょうか。
借地権とともにお伝えします。

 

借地権って何?
地主さんから土地を借り、その上に建物を建てて商売している場合は借地権を設定していると言えます。

・借地権:賃料を支払って第3者の土地を使用収益出来る権利
借地権は土地を利用する権利のため、土地そのものの保有者であることとは別物になる様です。
そのため、借地権者は土地の保有者つまり、地主ではない事になります。
借地権の契約期間が満了し、契約を更新しない場合は地主さんに土地を返還しなければいけません。
契約を更新しない場合は自動的に借地権者の権利もなくなるという訳です。
更新時期について、初回は30年以上、次の更新までの期間は20年、その次は10年などになっています。
地主さんは借地人が地代を払わないなど正当な理由がなければ、契約の解除をする事は難しい様です。

 

借地人~契約を解除出来る~更地にする必要あり?
借地人の都合で借地権の更新をしない事は出来る様です。
その場合、借地借家法では土地を更地にして地主に返還する義務があるとされています。
しかし、この様な例では更地にする事が難しくなる様です。

・高齢の祖父母が若い頃に借地権を設定し家を建て、両親が住み続けたものの子供の家で同居する事になった場合
→借地権を解除すれば、大きな家だけが残る事になります。両親には解体工事の費用を負担する経済的余裕がなければどうすればいいのでしょうか。

 

第3者に借地権と建物を売却する
この場合は注意が必要です。
借地権付き建物を地主に内緒で売却してしまった場合、無断譲渡となるので賃貸借契約は解除されるかも知れないからです。
もし、第3者に売却予定があれば、あらかじめ地主さんに相談しておく事をおすすめします。
地主さんに借地権付き建物の売却の相談をしないで売却したい場合、法務局で建物建設時に登記をしていれば売却可能です。
譲渡承諾料を準備し、地主さんに支払えば売却可能になる様です。
譲渡承諾料は借地権の額の10%ほどのコストだそうです。

 

地主さんが譲渡承諾を拒否~建物買取請求権
もし、建物の登記をしている場合で第3者に売却するために地主さんに承諾をお願いしたとします。
もし、地主さんが承諾せずに譲渡承諾料を受け取ってくれない場合、建物買取請求権を利用する事が出来る様です。
建物買取請求権は、借地権の更新の解除の際に、建物を地主に建物を買い取ってもらう事です。
その場合、買い取ってもらった額から解体費用を地主さんに捻出してもらう事になる様です。

 

地代滞納による更新解除は要注意
地代を滞納し続けたために、地主から借地権の更新拒否をされた場合は、建物買取請求権は利用出来ないそうです。
その場合、建物の解体費用などの更地にするための費用は借地権者が負担しなければいけない様です。