不動産投資における平均利回りとは?ポイントご紹介

不動産投資における平均利回りにはいくつかの種類があります。不動産投資物件に、平均利回りがいいと書かれていたとしても必ずしも儲かる物件だとは限らないようです。不動産における平均利回りのポイントをお伝えします。

 

平均利回りの種類~表面利回りとは?
平均利回りの1つに表面利回りがあります。表面利回りとは、年間利益が不動産物件の投資額に占める割合のことです。利益は賃貸収入があげられます。表面利回りの平均は4~6%だと言われているようです。

 

実質利回りとは?
平均利回りのうち表面利回りに対して、実質利回りがあります。実質利回りは年間利益から諸経費を差し引いた残額が不動産物件の投資額に占める割合のことです。諸経費には次のものが含まれるようです。
・固定資産税、都市計画税
・管理会社へ支払う手数料
・税理士、弁護士に支払う報酬
・火災保険料
・管理費
など
ここには不動産物件の減価償却費や不動産物件を購入する際に融資を受けた借入金の利子は含まれていません。つまり、実際に不動産投資の運営のために使ったキャッシュアウトだけが諸経費になっているようです。

 

実質利回りの平均利回りは?
実質利回りの平均は、表面利回りよりも低いことがあげられそうです。なぜなら、諸経費は必ず発生するものだからです。逆に言えば、表面利回りが高い不動産物件でも、諸経費が高くなれば実質利回りが大幅に下がる可能性もあるということになります。

 

高利回りを維持するためには?
不動産投資では平均利回りのいい不動産物件を選ぶことがポイントです。一般的に利回りを良くするためには、投資物件をいかに安く手に入れるか、諸経費をいかに抑えるかがポイントになりそうです。

 

立地・建物の新旧・時期などを考慮する
同じコストを掛ける場合、都市部で1部屋の賃貸と地方で1棟の物件があったとします。部屋数が多いので、地方の1棟の物件を購入しがちです。しかし、注意すべきことがあります。

・空室を回避できる場所か?
いくらいい物件があったからといって、空室である期間が長いと年間収入がゼロになりがちです。部屋数の多い1棟がすべて空室であるよりも、1部屋しかない都市部の不動産物件で常に満室のほうが年間収入は高くなる可能性があります。
さらに、中古物件はメンテナンス費用もかさんでくることも考慮していかなければいけないようです。
また、地方でも大学、病院など賃貸物件が必要な人がいる地域にある不動産物件なら満室が望めるので年間収入は都会よりも潤うこともあります。そうなると利回り率も高くなりそうです。
不動産の賃貸では、一度住み始めると1年、2年と継続して住み続けてくれることが多いので最初が肝心です。入学の時期に物件公開が出来るような準備もする必要がありそうです。